لماذا يجب فهم الضرائب العقارية في المغرب؟
قد تبدو الضرائب العقارية المغربية معقدة، لكن إتقانها ضروري لكل مالك أو مستثمر. سواء كنت تشتري سكنك الرئيسي أو تستثمر في الإيجار أو تعيد بيع عقار، فإن الضرائب والرسوم تؤثر مباشرة على مردوديتك. في 2026، دخلت عدة تعديلات ضريبية حيز التنفيذ في إطار قانون المالية. هذا الدليل يقدم لك كل الضرائب المطبقة واستراتيجيات التحسين القانونية.
ضريبة الأرباح العقارية (TPI)
المبدأ والمعدل
ضريبة الأرباح العقارية هي أهم ضريبة عند إعادة بيع عقار. تُطبق على الربح الصافي، أي الفرق بين ثمن البيع وثمن الشراء (مع إضافة مصاريف الاقتناء ونفقات الأشغال المبررة).
المعدلات المعمول بها في 2026:
- 20% على صافي الربح
- حد أدنى 3% من ثمن البيع، حتى في حالة الخسارة المصرح بها
- معامل إعادة التقييم يُطبق على ثمن الشراء لمراعاة التضخم
الإعفاءات من ضريبة الأرباح العقارية
توجد عدة حالات إعفاء:
- السكن الرئيسي المشغول لأكثر من 6 سنوات: إعفاء كامل إذا لم يتجاوز ثمن البيع 4,000,000 درهم
- السكن الرئيسي بين 4 و6 سنوات: إعفاء إذا لم يتجاوز الثمن 4,000,000 درهم مع شغل مستمر
- الهبة في خط النسب المباشر: الهبات بين الآباء والأبناء معفاة
- العمليات أقل من 140,000 درهم: إعفاء إذا لم يتجاوز البيع هذا المبلغ
حساب عملي لضريبة الأرباح العقارية
مثال: اشتريت شقة في الدار البيضاء سنة 2020 بمبلغ 800,000 درهم (المصاريف شاملة: 856,000 درهم). أعدت بيعها سنة 2026 بمبلغ 1,200,000 درهم.
- 1ثمن الاقتناء المعاد تقييمه: 856,000 × المعامل (حوالي 1.12) = 958,720 درهم
- 2صافي الربح: 1,200,000 - 958,720 = 241,280 درهم
- 3الضريبة (20%): 48,256 درهم
- 4الحد الأدنى (3% من ثمن البيع): 36,000 درهم
- 5الضريبة المستحقة: 48,256 درهم (المبلغ الأعلى)
ضريبة السكن
من يخضع لها؟
كل مالك أو صاحب حق انتفاع لعقار في المغرب يخضع لضريبة السكن، سواء كان يسكن فيه أم لا. المستأجرون لا يدفعون هذه الضريبة.
الجدول التصاعدي
تُحسب ضريبة السكن على القيمة الإيجارية السنوية للعقار:
| شريحة القيمة الإيجارية | المعدل |
| 0 - 5,000 درهم | 0% |
| 5,001 - 20,000 درهم | 10% |
| 20,001 - 40,000 درهم | 20% |
| أكثر من 40,000 درهم | 30% |
تخفيض للسكن الرئيسي: 75% من القيمة الإيجارية. عملياً، إذا كانت القيمة الإيجارية لسكنك 30,000 درهم/سنة، ستُفرض الضريبة فقط على 7,500 درهم.
رسم الخدمات الجماعية
هذا الرسم يخضع له جميع الملاك ويُضاف إلى ضريبة السكن. معدله:
- 10.5% من القيمة الإيجارية في المنطقة الحضرية
- 6.5% في المنطقة المحيطية
يموّل الخدمات البلدية (جمع النفايات، الإنارة العمومية، الطرق). على عكس ضريبة السكن، لا يُمنح أي تخفيض للسكن الرئيسي.
الضريبة على القيمة المضافة على العقار الجديد
المبادئ الأساسية
الضريبة على القيمة المضافة بمعدل 20% تُطبق على العقارات الجديدة المباعة من طرف المنعش العقاري. تكون مدمجة في الثمن المعروض.
الإعفاءات
- السكن الاجتماعي (ثمن ≤ 300,000 درهم، مساحة ≤ 100 م²): إعفاء كامل
- السكن ذو القيمة العقارية المنخفضة (≤ 140,000 درهم): إعفاء
- إعادة البيع بين الأفراد: لا تطبق الضريبة على القيمة المضافة
- الأراضي العارية: لا تخضع إلا إذا بيعت من طرف مجزئ محترف
الضريبة على الدخل الإيجاري
الدخول العقارية
الدخول المحصل عليها من إيجار عقار تخضع للضريبة على الدخل حسب الجدول التصاعدي:
| شريحة الدخل السنوي | المعدل |
| 0 - 30,000 درهم | 0% |
| 30,001 - 50,000 درهم | 10% |
| 50,001 - 60,000 درهم | 20% |
| 60,001 - 80,000 درهم | 30% |
| 80,001 - 180,000 درهم | 34% |
| أكثر من 180,000 درهم | 38% |
التخفيض الجزافي
يُطبق تخفيض جزافي 40% على الدخول الإيجارية الإجمالية لمراعاة التكاليف. تُفرض الضريبة فقط على 60% من الإيجارات المحصلة.
مثال: تحصل على 120,000 درهم/سنة من الإيجارات. الوعاء الضريبي: 120,000 × 60% = 72,000 درهم. الضريبة المستحقة: حوالي 10,200 درهم.
التحسين الضريبي: استراتيجيات قانونية
1. تفضيل السكن الرئيسي
الإقامة كسكن رئيسي لأكثر من 6 سنوات يمنح إعفاءً كاملاً من ضريبة الأرباح العقارية (حتى 4 ملايين درهم) وتخفيض 75% من ضريبة السكن.
2. تبرير الأشغال
احتفظ بجميع فواتير أشغال التحسين والتجديد. هذه النفقات تُخصم من ثمن الاقتناء عند حساب ضريبة الأرباح العقارية.
3. الاستثمار عبر شركة مدنية عقارية (SCI)
للمستثمرين الذين يملكون عدة عقارات إيجارية، إنشاء شركة مدنية عقارية يمكن أن يوفر مزايا من حيث التسيير والانتقال الوراثي.
4. الاستفادة من السكن الاجتماعي
اقتناء سكن اجتماعي (≤ 300,000 درهم) يستفيد من إعفاءات الضريبة على القيمة المضافة ورسوم تسجيل مخفضة.
الضرائب الخاصة بمغاربة العالم
اتفاقيات تجنب الازدواج الضريبي
وقع المغرب اتفاقيات ضريبية مع أكثر من 50 دولة، منها فرنسا وبلجيكا وكندا وإسبانيا وإيطاليا وهولندا:
- الدخول الإيجارية: تُفرض في بلد موقع العقار (المغرب)، مع خصم ضريبي في بلد الإقامة
- الأرباح العقارية: تُفرض في المغرب، مع آلية تجنب الازدواج الضريبي في بلد الإقامة
الحساب بالدراهم القابلة للتحويل
يجب على مغاربة العالم إجراء استثماراتهم عبر حساب بالدراهم القابلة للتحويل مفتوح لدى بنك مغربي. يسمح هذا الحساب بتحويل الدخول الإيجارية وعائدات البيع بحرية نحو بلد الإقامة.
الرزنامة الضريبية العقارية
| الأجل | الالتزام |
| 1 مارس | آخر أجل للتصريح بضريبة السكن |
| 30 أبريل | آخر أجل للتصريح بالضريبة على الدخل (الدخول العقارية) |
| 30 يوماً بعد البيع | التصريح وأداء ضريبة الأرباح العقارية |
| سنوي | أداء رسم الخدمات الجماعية |
خلاصة
الضرائب العقارية في المغرب سنة 2026 توفر إطاراً ملائماً بشكل عام للمستثمرين، بمعدلات معتدلة وإعفاءات جذابة، خاصة للسكن الرئيسي. لتحسين وضعيتك الضريبية، توقع التزاماتك واحتفظ بمبرراتك ولا تتردد في استشارة خبير محاسب متخصص. ابحث عن استثماراتك المستقبلية على سروت داري للعثور على العقار الذي يناسب أهدافك المالية والضريبية.